09 okt 2016

Ejendomsskat: Redegørelse af regeringens nye udkast til boligbeskatning

0 Kommentarer

Nyt udspil til boligbeskatning

Som det næppe vil være forbigået manges opmærksomhed, er regeringen netop kommet med sit udkast til, hvordan boligejerne gøres tryggere, det såkaldte ”nye boligbeskatning
skattestop”:

At forstå, hvorfor man ønsker et nyt beskatningssystem kræver, at vi først ser på det nuværende. Det består af:

  1. Ejendomsværdiskat er en skat der betales af selv at benytte sin bolig. Den betales til staten, og der har været reelt skattestop på denne beskatning siden 2002.
  2. Ejendomsskat/grundskyld er en skat der betales til kommunen af værdien af grunden. Der har siden 2002 været begrænsning på hvor meget grundskylden må stige fra år til år, det såkaldte grundskatteloft. Det betyder, at det beløb som grundskylden beregnes af, maksimalt kan stige med 7 % om året. Der opereres altså på ejendomsskattebilletten med to beløb, en grundværdi, som er det beløb grunden reelt er vurderet til, og et grundskatteloft, som er det beløb som ejendomsskatten reelt beregnes af, og som altså kan stige med 7 % om året. Især i de store byer kan der være stor forskel på de to tal, og der er derfor for mange opstået et stort efterslæb. Ejere af disse grunde har derfor under det nuværende system udsigt til store stigninger i ejendomsskatten mange år ud i fremtiden, også selv om grunden ikke stiger yderligere i værdi.

Ønsket med det nye system har været, at lave mere retvisende og præcise vurderinger af danskernes ejendomme, at sikre, at man i 2021, når det nye system træder i kraft, ikke kommer til at betale mere i ejendomsskatter end man skulle have gjort under det nuværende, og at sikre de fremtidige ejendomsskatter kun stiger når der er en reel stigning i ejendomsværdien, og ikke på grund af et efterslæb.

At kalde det et decideret skattestop, er dog noget af en tilsnigelse, idet ejendomsskatten jo automatisk stiger, såfremt ejendomsværdien/grundværdien stiger. Men procentsatserne for beskatningen fastlåses. Der er altså ikke tale om et skattestop i lighed med det vi kender fra den nuværende ejendomsværdiskat, der har været fastlåst i kroner og øre siden 2002.

Hvad kommer der til at ske?

Det hele starter med, at der i løbet af 2018 udarbejdes nye vurderinger som fremsendes til boligejerne i foråret 2019.ejendomsskat

Viser det sig, at du i perioden 2011 til 2018 har betalt skat af en for høj vurdering, får du automatisk pengene tilbageført. Det vil primært dreje sig om boligejere på Lolland-Falster, i Sønderjylland og Vestjylland.

Man bliver dog ikke straffet, og skal altså ikke betale penge tilbage, såfremt ens bolig har været vurderet for lavt.

Der indføres lavere ejendomsskattesatser

Ejendomsværdiskatten ændres til 0,6% af vurderingen op til kr. 6.000.000, og  1% af resten.

Ejendomsskat/grundskyld nedsættes fra gennemsnitligt 2,6 % til1,6 %.

Samtidig indføres pga. usikkerhed vedr. vurderingerne, det såkaldte forsigtighedsprincip, der betyder, at den værdi der skal betales skat af fastsættes 20 % lavere end de reelle ejendoms- og grundvurderinger.

Man vurderer, at primært  boligejere uden for de stor byer får en skattelettelse.

Pga. forskellen mellem den reelle grundværdi og grundskatteloftet, har mange boligejere som før nævnt udsigt til kraftige stigninger i ejendomskatten i mange år fremover. En husejer i København ville således under det nuværende system, i 2021, have udsigt til yderligere stigninger i ejendomsskatten på kr. 55.100. Denne stigning aflyses i regeringens udspil.

For nævnte husejer betyder dette, at ejendomsskatten kan stige med op til 7% om året frem til og med 2020, hvorefter ejendomsskatterne kun kan stige, med ovennævnte nedsatte satser, såfremt ejendomsvurderingen og/eller grundvurderingen stiger.

Automatisk indefrysning: Stiger værdien af boligen i fra 2021 kraftigt – mere end lønningerne – så indefryses den overskydende del af skatten helt automatisk. Den del skal først betales, når man sælger boligen og typisk realiserer en gevinst. Allerede fra 2017 kan man vælge at gøre brug af indefrysningsordningen.

Skatterabat

Ingen nuværende boligejer må komme til at betale mere i skat i 2021,efter de nye regler end de ville have gjort efter de gamle. Sker dette udløses automatisk en skatterabat på forskellen. Skatterabatten er permanent, indtil boligen sælges.

De der primært berøres af dette er ejere af lejligheder i storbyerne idet grundværdierne på ejerlejligheder forventes at stige med 330 % efter de nye vurderingsregler. Skatterabatten for en ejerlejlighed i København til kr. 4.500.000 vil ifølge regeringens beregninger være på kr. 17.800. Da skatterabatten kun gælder for den nuværende ejer, indtil boligen sælges, betyder dette, at sælges lejligheden efter2021, da skal den nye ejer betale kr. 17.800 mere i ejendomskatter end den nuværende.

Vindere og tabere?

At udnævne vindere og tabere i det nye system er ikke helt ligetil, da nogle gevinster er mere konkrete end andre. Nedenstående er derfor bestemt ikke ment som en facitliste.

De mest konkrete vindere er de, der med det nye system får en skattelettelse, og de der får penge tilbage pga. for meget betalt ejendomskat i 2011-2018. Der er ofte tale om samme gruppe, nemlig de der bor i yderkommunerne, væk fra storbyerne. Disse borgere vil altså dels opleve at få penge tilbage i skat, men vil også på sigt få en konkret forbedring af deres økonomi, da ejendomsskatten under det nye system falder.

Som nævnt aflyses den stigning i grundskylden som mange husejere ellers havde udsigt til fra 2021, det førnævnte efterslæb. Det betyder ikke, at ejendomsskatten nu ikke kan stige for disse boligejere, men at dette kun kan ske, såfremt ejendomsværdien/grundværdien stiger.lån, fastforrentede lån, fastforrentet lån, fiinansoptimering

Før nævnte husejer i København, der får aflyst kr. 55.100 i grundskyldsstigning, kan selvfølgelig let udnævnes som én af de helt store vindere, men får ikke som sådan en konkret lettelse i sin nuværende økonomi. Vedkommende slipper blot for at skulle spænde livremmen voldsomt ind, eller alternativt finde ny og billigere bolig i årene fremover.

En anden gruppe der udnævnes som de helt store vindere, er de, for hvilke ejendomsskatten under det nye system stiger, og som derfor modtager en permanent skatterabat indtil boligen sælges. Denne gruppe udgøres hovedsageligt af ejerlejlighedsejere i storbyerne, og i særdeleshed København.

Disse boligejere vil heller ikke opleve en konkret lettelse i deres eksisterende økonomi, men slipper for at betale en skat de ikke kunne forudsige da de købte boligen.

Man kan så diskutere om de er vindere, for skatterabatten ophører jo ved salg, og da lejligheden derfor bliver dyrere at sidde i for de nye ejere, vil dette normalt føre til fald i prisen på boligen. Der vil altså kunne være stor forskel på hvad man får for sin bolig før 2021 og efter.

Det nye system kan også føre til immobilitet for denne gruppe. Lad os sige at en ejerlejlighedsejer i København ønsker at sælge sin bolig til kr. 4.500.000 efter 2021 og flytte i en tilsvarende lejlighed i København´, blot et andet område, til samme pris. Vedkommende får da ikke nogen rabat på prisen på den nye bolig, da vedkommendes egen bolig, alt andet lige vil være faldet tilsvarende. Derimod får vedkommende højere faste udgifter, da der ikke er skatterabat på den nye bolig.

En anden gruppe der kan opleve udfordringer med det nye system, er nye boligkøbere der vil ind på boligmarkedet efter 2021. Disse vil jo komme til at købe boliger, hvor skatterabatten bortfalder, men som tidligere nævnt, bør dette også resultere i lavere priser.

Det skal understreges, at ovenstående jo er et udspil fra regeringens side og altså er til forhandling. Det bliver derfor spændende at se, hvordan det endelige nye ejendomsskattesystem kommer til at se ud.

Har du spørgsmål eller kommentarer til indlægget om boligbeskatning eller din boligøkonomi, så kontakt os endelig.

Kilde: ”Tryghed for boligejerne”

[top]