13 jan 2015

Fast eller variabel rente?

0 Comment

Uanset om man er ved at skulle købe sin første ejerbolig, eller man allerede er etableret hus-/lejlighedsejer, kan man spare mange penge over tid, ved at sikre at man fra start har belånt sin bolig på den optimale måde.

Renten er p.t. faldet til et nyt rekordlavt niveau, hvilket får størstedelen af realkreditinstitutterne til at mene, at boligkøbere bør finansiere deres bolig med fastforrentede lån, og at etablerede boligejere bør overveje at konvertere (omlægge) deres eksisterende fastforrentede realkreditlån, såfremt dette er på 4 % eller derover.

Det er korrekt, at det ser ud til at være et gunstigt tidspunkt at optage- eller omlægge til det relativt nye 2,5 % lån, men præmissen bør nu som altid være, at et fastforrentet lån er det der passer bedst ind i ens økonomi. Ved at sikre dette fra start kan man minimere de låneomkostninger der er forbundet med at eje boligen. Det skal nævnes, at vi p.t. er meget tæt på en situation, hvor der kan blive åbnet op for 30-årige fasforrentede lån med 2 % i rente.

Denne artikel vil gennemgå fordele og ulemper ved hhv. fastforrentede- og variabelt forrentede lån, og opstille nogle overordnede kriterier for valg mellem disse. Fastforrentede lån afgrænses til at omhandle det 30-årige realkreditlån, mens der med variabelt forrentede lån menes flexlån, altså f1, f3, f5 m.fl.

Fast forrentede lån

Med et fast forrentet lån får du sikkerhed/tryghed for din ydelse de næste 30 år, samtidig med, at du får mulighed for at spekulere i skattefrie konverteringsgevinster ved fremtidige rentestigninger. Lånet er nemlig konverterbart, hvilket betyder, at du altid kan indfri til kurs 100 og at en eventuel konverteringsgevinst er skattefri.

Muligheden for en skattefri konverteringsgevinst opstår ved eventuelle fremtidige rentestigninger. Forestil dig, at renten stiger så meget at lån optages i 4 % realkreditobligationer i stedet for de nuværende 2,5 % obligationer. Kursen på de nuværende obligationer vil da falde med ca. 8-10 kurspoint, og du har lov at indfri til denne lavere kurs. Gevinsten er skattefri.

Den lavere restgæld skal jo stadig finansieres, og såfremt man fortsat ønsker sikkerhed for den fremtidige ydelse, vil man omlægge det eksisterende lån til den nye højere faste rente, altså 4 % obligationerne. Det er derfor, der er tale om spekulation, for samtidig med at man har reduceret sin restgæld, får man fremadrettet en højere ydelse på lånet, indtil renten (måske) igen falder, så man kan lave en nedkonvertering. Man skal derfor huske i sin konverteringsgevinst, at fratrække den fremtidige højere ydelse, i en periode man ikke fra start kender længden på, samt udgifter til konvertering af lånet, kurstab m.v.

Spekulationselementet er årsagen til, at mange ikke får udnyttet konverteringsmulighederne, simpelt hen fordi det er kompliceret at gennemskue, og ikke mindst fordi man ofte får en højere ydelse. Det skal nævnes, at man også har mulighed for at lave en såkaldt skrå konvertering fra den faste rente til variabel rente, hvorved ydelsen kan blive på samme eller lavere niveau, men hvor man så får en risiko, hvad angår fremtidige rentestigninger.

Variabel rente

Med variabel rente får man historisk set den laveste ydelse over tid, også når der tages højde for de konverteringsmuligheder der har været på fastforrentede lån, men til gengæld varierer renten og dermed ens ydelse, og det er derfor vigtigt at økonomien også kan klare en relativ høj rente,

Renten på f1, f3 og f5 lån ligger i dag meget tæt på hinanden i et niveau mellem 0,3 % og 0,6 %, men vi skal ikke længere tilbage end efteråret 2008, for at se f1 lånet blive refinansieret i ca. 5,2 %. Økonomien bør altså tilrettelægges således, at der tages højde for at sådanne udsving kan forekomme, og for mange vil det være en god idé at udnytte perioder med lav rente til at afdrage hurtigere på gælden.

Realkreditinstitutter har de senere år hævet bidragssatser og kursskæring på især de korte variabelt forrentede lån, og eftersom renten på et f5 lån er stort set den samme som for et f1 lån, vil dette lån for mange, der ønsker variabel rente, derfor være særdeles attraktivt.

Hvordan vælger man så?

Det vigtigste er som altid at få dannet sig et overblik over hvad ens økonomi kan klare. Der bør naturligvis i en sådan beregning tages højde for hændelser der kan påvirke ens råderum, herunder arbejdsløshed, barselsperioder m.v.

Derudover kan følgende generelle kriterier opstilles:

  • Tidshorisont: jo længere ens tidhorisont hvad angår boligen er, jo større sandsynlighed er der for, at det bliver muligt at spekulere i konverteringsgevinster, og i jo højere grad giver fast rente derfor mening.
  • Ønske om risiko. Det er klart at såfremt man ønsker tryghed og sikkerhed for den fremtidige ydelse, da taler meget for at vælge fast rente.
  • Rentefølsomhed: Det økonomiske overblik skulle gerne munde ud i, at man får et billede af, i hvor høj grad ens økonomi kan klare rentestigninger, og altså dermed om variabel rente passer ind i økonomien. Rentefølsomhed er altså en kvalificering af ønsket om risiko idet man sagtens kan lande i en situation, hvor man ønsker stor sikkerhed men samtidig ikke er særlig rentefølsom. Det omvendte kan naturligvis også være tilfældet.
  • Konvertering: Man skal gøre op med sig selv om man ønsker at spekulere i konverteringsgevinster, og om man tror man får det gjort. Muligheden for dette er nemlig så at sige priset ind i kursen på det fastforrentede lån, så hvis man ikke udnytter konverteringsmulighederne, betaler man for noget man ikke benytter, og kan derfor overveje, om variabel rente også er en mulighed.
[top]